新房、二手房价格降温！13城整顿学区房炒作

日前，国家统计局发布最新70城房价数据。整理发现，6月份新房上涨城市数量为年内首次下降；二手房方面，房价环比有48个城市上涨，为年内最低值。下半年房价咋走？来看看专家怎么说。

楼市资料图

新房价格上涨城市数年内首次下降

数据显示，6月份70个大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，较上月减少7城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市12个，较上月增加7城。

从涨幅来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。其中，济南环比涨1.5%领跑70城，北上广深分别涨0.9%、0.5%、1.0%、0.5%。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出，6月70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。

整理发现，6月份新房价格上涨城市数量为今年以来首次下降。同时，诸葛找房数据研究中心分析指出，70城新房价格平均涨幅也出现首次回落，即6月为0.41%，涨幅较5月收窄0.11个百分点。诸葛找房数据研究中心分析称，整体来看，在调控政策逐渐发挥效应及房企加大促销、以价换量的作用下，新房价格涨幅更加趋于平缓。

对于6月70城房价涨幅收窄，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除了既有的调控政策以外，信贷政策收紧对于房价上涨的抑制具有积极的作用。涨幅收窄，进一步说明房价泡沫减少。

二手房价格上涨城市数创年内新低

二手房方面，6月份70个大中城市中，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。

数据显示，6月份有48个城市二手房价格环比上涨，为年内最低值。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析称，出现这一现象的主要原因是各地二手房价格密集管控出现了效果。张大伟指出，北京连续两月二手房价格涨幅第一，深圳则连续2月下调，上海二手房价格也出现了明显的涨幅放缓。整体看，全国一二线热点城市二手房价格有望平稳。

严跃进认为，二手房市场出现了一个积极的信号，即涨幅明显停滞。当前全国有10多个城市出台了二手房指导价制度，二手房监管面临空前的严厉，促进此类价格数据降温。

严跃进分析称，从后续市场的表现看，二手房指导价将呈现三个特点。一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有管控。二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有收紧的地方。三是重点严打学区房炒作。

买房资料图

调控还会加码吗？未来房价怎么走？

严跃进认为，房价涨幅将继续面临管控。尤其是各地对于预售许可证的管控依然较严，这将进一步促进市场的稳定。他指出，调控只有常抓不懈，才能真正促进市场、价格和预期的稳定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受中新经纬客户端采访时表示，从未来角度看，信贷环境收紧，其他城市可能继续跟进二手房指导价，市场整体预期将进一步回调，预计后期房价整体涨幅继续收窄，局部新房市场热度较高的城市可能面临调控进一步收紧。中国城市房地产研究院院长谢逸枫也预计，第三季度房价见底的城市或越来越多，呈现底谷曲线。

58安居客房产研究院分院院长张波则指出，预计今年7月房产市场依然会有多样化表现。主因是22城的土地集中供给，一年三次的集中供地上半年仅集中供给了一次，另外二次都会在下半年。在这一背景下，房企会从下半年伊始就加快出货节奏，快速回笼资金以备拿地，部分去化慢的城市或加大促销力度，房价的表现也将分化。

张波认为，一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，并且这种趋势还会延续。但整体稳定不代表各板块间热度没有差异，也不代表一二手房的房价表现整体趋同，市场的分化依然明显。

13城整顿学区房炒作

据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。

资料图：学区房

梳理发现，规范中介销售行为成多地整顿学区房炒作的共同做法。其中，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，被刑事拘留。同时，北京规范新建商品住房销售行为，严禁炒作学区房。西安、合肥等地均规定，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以学区房、学位房等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

此外，也有城市要求实行房产地址“学位限定”。太原提出，自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受中新经纬记者采访时指出，这轮房价上涨，很大程度来自学区房。从调控角度来讲，建议禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式，直接切断学校和房子之间的联系。易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出，对一些户型过小房屋，后续应限制获得学位等机会，防范此类房源炒作。

诸葛找房数据研究中心认为，未来可通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。严跃进谈到，近期上海等地推出的“名师下乡”，就有助于促进教育资源均衡化。

经过各地的大力整顿，未来学区房将走向何方？

严跃进认为，未来学区房市场降温可能性较大。今年结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受中新经纬记者采访时指出，未来学区房是否降温，取决于教育体制的改革情况，优质教育资源是否能够均衡配置，并满足社会需求。诸葛找房数据研究中心也表示，长期来看，未来学区房价格或将逐渐回归理性阶段。

2021年下半年6大房地产趋势

2021年已经开启了下半年的模式，跟上半年相比还是有很大的变化的。上半年可以总结为一个“涨”字，那么下半年呢？姑且不说，我们先根据当前的市场现状来判断下未来房地产市场的发展趋势，楼市调控如何？房价又如何？

1、房住不炒的定位将继续坚持，房地产市场调控整体偏紧。

房子是用来住的不是用来炒的这个定位就不用多说了，已经连续执行多年，哪怕2020年经历了特殊的时期，我们的调控也丝毫没有发生动摇。

反而2021年上半年，经历了各地市场反弹后，楼市调控频频来袭，大大小小的调控超过200多次，据统计，前五个月就已经高达234次。足见调控之密集，市场之复杂。一边是市场火爆，一边是调控重拳出击。

下半年调控还会延续整体偏紧的态势，除非调控效果很明显，否则绝对不会善罢甘休。指望调控退出的人还是早点醒醒吧。

2、房价总体稳定，不会大起大落，但市场分化，有涨有跌很正常。

因为调控的主题思想依然是遵从房住不炒的定位，所以依然要确保全国房地产市场保持稳定，而表现在房价上则是要确保不至于大起大落。不能说因为房价大涨，调控就要让房价大跌。

这是不现实的，所以购房者也要理性，不能走两个极端。经济日报已经提醒，楼市“黑嘴”要不得，既不能认为房价下跌就会迎来大幅贬值潮，也不能肆意炒作房价、误导购房者。

如今再也不是过去哪里房价都普涨的时代，现在市场越来越分化，根据城市的等级和资源禀赋及人口流入情况，房价有差距是正常的。

3、一二线城市房价稳中有涨，很多三四线城市不排除房价会下跌。

既然楼市分化严重，那么大城市因为有人口流入，加上稀缺资源和产业，对于房价是有支撑力的。相反，很多三四线城市则很难有支撑房价不断上涨的动力。

根据当前楼市释放的信号判断，下半年一二线城市整体房价会有所降温，涨幅有所收窄，然而不代表房价就会出现明显下跌。三四线城市总体会受到阶段性红利退出影响，房价也会受到影响。

4、城市更新和城市群是未来房地产发展两个重要方向。

随着大拆大建时代结束，房地产也正式进入存量时代。而未来将有两个重要方向需要关注，一个是城市更新，一个是城市群。

2021年作为城市更新的重要奠基之年，下半年也将会加快推进，一定会对建材、电梯、停车设施等有带动作用，成为新的经济增长点。

此外，去年国家表态，提出要发挥中心城市与城市群的综合带动作用。因此，这给大城市周边发展带来了前所未有的想象空间和机会。

5、解决大城市住房突出问题，年轻人租赁住房建设大力推进。

去年提出来的解决大城市住房突出问题，实际上已列入2021年规划中，前不久，住建部和发改委分别提出，40个城市将大力发展保障性租赁住房，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设，促进解决新市民、青年人住房困难，到什么程度了呢？已经进入议事日程。

大家最关心的是，土地该如何解决？住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。这将大大增加保障性租赁住房的供给。很多年轻人不可能都被推向市场，必须有保障。

6、房企、中介迎来大洗牌，购房成本也会增加，长期利好市场环境改善。

房地产属于资金密集型行业，对资金的敏感性非常强。但现在看来，从供需两端全面压降房地产信贷规模，实行集中度管理，倒逼房企去杠杆。下半年只会更严不会更松。

对于房企而言，集中供地更让开发商对资金的需求强烈起来，然而拿地不是，不拿地也不是。大房企都面临着各种问题，就更别提中小房企了。

中介更是如此，除了严厉打击中介行业炒作外，同样面临着购房者买房难的问题。很多购房者因为房贷收紧甚至停贷受影响，中介的日子同样不好过。如何提升交易效率，降低获客成本，是中介们面临的巨大难题，“交易人效提升3-4倍”在行业里应该是很好的获客效率了。

作为购房者来说，不能计较一时得失，更要着眼未来和长远。买房要看人气、景气度和生态三个城市要素。最重要的还是要跟着人流走，其次，要随经济大势，最后，选择宜租宜居宜住的生态环境。短期内或许被误伤，但是长期市场利好刚需。