恒大危局，当如何反思中国房地产的预售制度

近日，头部房企恒大屡屡传来危险的信号，一家项目遍布全国，叱咤风云的房企，曾经是多少业内的标杆。去年打7折，今年大力推销特价房，半价入手，全款支付，获取优惠的代价仅仅只是晚点网签。不知道多少人跃跃欲试，怕就算知道其中猫腻，投资客们也愿意赌一个“顺利交付”或者“政府接盘”。

这里就要科普一个房地产预售资金监管制。中国的房产，很大程度上已经成为了顶级的投资标的。相比股票、黄金，房产的优势大家都懂。有钱的投资客与可悲的打工仔们共同竞争房子。有钱的投资客眼中，房子就仅仅只是涨跌罢了，但是打工仔眼中，房子就是人生，起码是节衣缩食的30年。可惜，人们努力的一辈子，在资本的眼中，并不值一提。你以为付了钱，签了合同，就能拿到房子了吗？

房产预售制度下，购买期房就像开盲盒一样刺激。或许能提早几个月到手满意的房子，当然，更大的概率是拿到不怎么满意的房子，还有概率连不满意的房子都拿不到。这个风险就不得不提我们的预售了。如何用钱造房子？对买家最好的办法，当然是卖家先造好房子再卖；第二种是根据工程进度分期付款，一边给钱一边造；第三种是给全款，卖家再去造。这几种办法，不同国家都有实施。很多采用进度支付加上监管制度约束。非常不幸，我们是第三种。第三种加上监管约束。

客户们办理贷款后，贷款下发后，资金就已经顺利到了开发商的口袋。我们约束开发商卷款跑路的办法是，让房款进入的账户受到银行和房管局双重管控。开发商每支付一笔款项，都需要经过银行审批。看似严格，但实际上，大家相信吗。审批是人审批，监管是人监管。确实有负责的银行，负责的部门。万一有不负责的银行，不负责的部门呢？

地产的资金太大了。如果我是购房者，对不起我不相信。我的血汗钱，也许在某个不知道时间，就轻飘飘的，以一个不知道是什么的虚假的由头，顺利地出了监管账户，去往另外一个生意里填窟窿。

为什么会烂尾？因为没有钱。有钱，工程是不会停工的，除非特别状况。为什么没有钱？不是在监管着么？为什么没有钱？操作者是可怕的，是不会让钱安静地待在一个近似活期利率的账户里的。

买了预售的房产，付了全款，签了合同，不等于就一定会拿不到房子？首先是网签，没有网签房子就等于没有预登记，就可以被抵押，甚至被二卖。合同可以是废纸，真金出去了却回不来。要维权？不动产产权转让以登记为准。其次是房产二卖，房子是给登记的人的。一旦开发商破产，最先清偿的是工程款，然后是有抵押权的债权人，接着是工资保险和税收，最后才是普通债权人。没错，这半价的全款，并不算买房子，算借给开发商的。破产清算完毕，法律上来说，没有收到钱也没办法。合法合规。就算如此，破产了，开发的老板日子不是也难过吗？别太天真，人家千万亿的年薪，早在破产前就到手了，只不过没了股份而已。老板们拿到的钱，倒是真金白银。

或许有人问，如果没有二卖，房子的产权就还会有。其实都已经要了全款不登记，开发商很有可能将那片工程抵押。一个工程，拿两份钱，怎么会错过这个机会？

预售，这其中的风险，其实一个普通人真的承担不起。可怕的是，二手，价格更加承担不起。每个普通人，经历的最大的风险，怕就是买房子了。房地产全面发展和全民炒房的今天，当如何深入反思房产预售制度，同样也是排在执政者面前的一道必答题，判卷的同样也是人民。