2022，买房逻辑的变化是什么？

今年年初以来，包括郑州、南京、成都、武汉等在内的城市，陆续放开了限购政策。但是各城市房价依然显现出不同的态势。但似乎并没什么用，前5个月，中国31个省份中，27个省份房价同比下跌，其中重庆房价跌幅居首。

哪些省份房价在上涨呢？

呵呵，仅有的4朵金花（上海，宁夏，浙江，新疆）中，上海以4%涨幅领先，居于首位。

是不是很惊喜？尽管受疫情影响停摆两个月，但6月上海楼市已经重启，尤其是高端住宅成交量上涨。

放开限购为什么没用？房价为何依旧在下跌？

现在不确定性因素这么大，房子还该买吗？我到底该去哪儿买房才保险？

买房，买的是什么？

首先要弄清楚：买房，买的到底是什么？

之前已经讲过很多次，房子的价值跟砖瓦，钢筋水泥没有关系。

房子价格反映的是房子所在土地的价值。而土地的价值来自这片土地上经济的增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。

从这个意义上说，一个国家、一个地区、一个城市的“房地产”就是这个国家、地区和城市的“股票”。买房买的是什么？是增长。所以，房地产的长期价值，是由国家、地区和城市的增长水平决定的。

今年房价的惨淡和上海楼市出人意料的复苏更是深刻说明了这一点：

1.大家对经济增长的前景开始产生质疑。

2.尽管受到重创，上海仍然是中国增长最具潜力的地方。

当然我们相信，今年经济会是前低后高，市场预期会在三季度以后有所恢复。

但从长期趋势来说，人口流动是有趋势。我们团队算过，两个趋势：

● 第一趋势：从“其他城市”流入北京，深圳，上海，广州，杭州，成都，南京，苏州。

● 第二趋势：从“其他城市”流入省会城市。

严格说，房价的分化其实从2013年就已经开始了，大城市房价增速逐渐甩开小城市。

经济学有个Zipf’s law,齐夫定律，在城市经济学中，齐夫定律体现为人口规模最大的城市是第二大城市的两倍，是第三大城市的三倍……所以在可见的未来，中国的人口集中度仍然会继续上升，房价的分化程度也会不断加剧。

我们很早就给过购房城市清单，将城市分为“尽量买，可以买，可买可不买，尽量不买”这四类（如下图），供你参考。你可以对照一下自己所在城市房价的变化，以及城市在这个清单中的位置，思考一下，买房，到底要买哪里？

图1 香帅购房城市清单

2022，买房逻辑是否有变化？

那么，到了2022年，不确定性这么大的情况下，买房的逻辑是不是应该有变化呢？

说实话，2022年这个问题挺纠结，仁者见仁智者见智吧。

我看到的是几层逻辑，

第一层增长逻辑，这个逻辑是被削弱的，起码是不确定性在增大，这对房产是不利的。所以应该等。

第二层则是通胀逻辑，这个逻辑则对房产有利，而且增长不确定性加大后，会抑制企业利润，股市会受到挤压，老百姓资产保值渠道就那么几个，所以也对房子有利。

所以我总结了一条原则叫：刚需买，非刚需等。

如果是0套房，刚需，结婚生娃的，可以忽略掉以下内容。

如果是买二套投资房，参考上面城市清单：

1.在尽量买和可以买两个城市栏的，可以根据年龄和投资偏好来。年龄45岁以上的可买，年龄45岁以下，学历较高，又对学习新知识比较热切的，也许应该缓行，参考其他资产。

2.在其他城市栏的，建议可以稍微缓缓。年龄大的建议买国债或者到所在省会城市买（如果你所在省会城市处于“尽量买”和“可以买”上两个城市栏）

整体上，2022年之后，房产逻辑还是有较大改变。

最后，希望国泰民安，希望居者有其屋，希望购房者拿到房吧。

中国百姓，真的值得被生活更温柔点对待。