城市更新时代的房企还有生存的空间么

今年，房地产行业的艰难形势有目共睹。特别是进入4、5月以后，全国各地开始纷纷加大楼市松绑力度，从放开限购和限售到人才购房补贴，再到调整公积金政策、优化房贷利率，甚至不少城市开始出现首付两成。然而，从市场销售表现来看，依然是一片低迷。商品房销售面积、销售金额、个人按揭贷款均在下跌，待售面积则仍在增长，数据说明消费在减少，房企去化压力在增加。直到5月的数据出炉后，强力“救市”才开始走出下行趋势，环比有所拉升。5月，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

在当前的政策背景下，房地产企业真正在开发层面的项目空间已经很小了。城市由增量变为存量发展的大背景下，房地产行业免不了脱离原来的道路。过去几年来，传统开发商纷纷涉足“城市更新”领域。房地产企业拥有雄厚的资金实力，资源整合能力，以及一定的运营能力，在城市更新领域形成了一股重要力量。

虽然政府不断发布刺激政策，引导资本、资金进入城市更新，特别是老旧小区改造，房地产企业也有转型的现实需求，但实际结果却依然效果甚微。传统房企要在该领域取得成功，要克服不少困难。

首先是心态的调整，从新区开发建设中的甲方突然变成城市更新中的乙方，心态的转变很重要。从贯彻个人意志，到贯彻甲方意志，需要适应。

更重要的是，城市更新虽然还是房地产业，但发展逻辑已经大不相同。上一阶段中国城市发展的核心动力是“土地+新建”，因为需要销售，所以背后是快速周转的重资产模式。到现阶段，要做的是释放土地价值，城市更新就变成了中轻资产的服务。在大多数情况下，特别是在上一个时代，新区开发都是暴利的。而许多城市更新项目，本身就是政府带有公益性的行为，就算是那些拿给开发商或城投公司去做的城市更新，有一部分做好了也是微利的。如果还抱有从中获得暴利的期望是不切实际的，也许过去那种在大盘开发赚暴利的开发商看不上这些微利，但开发的事情很多地方已经不让干了。

即使是在城市更新的行动中，政策也限制了边界，给出了明确的导向。2021年8月30日，住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出杜绝运动式、盲目实施的城市更新行为。多地陆续出台细化条例，如广州发布了《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》，明确了防止“大拆大建”的基调。在禁止“大拆大建”的原则下，地方开始推行城市渐进式微更新，过去那种扩张式、“摊大饼”式的城市更新道路将会被精细化、高质量发展的有机城市更新模式所取代。禁止大拆大建的政策出台后，引发了多地旧改市场震动，部分旧改项目放缓。在“三条红线”和贷款集中度政策出台以来，房企融资环境持续收紧，民营房企面临较大压力，财务危机接连爆发。市场下行，叠加自身过往奉行高杠杆策略，房企开始纷纷“爆雷”，其中包括不少重仓旧改项目的企业。

同时，城市更新的投资回报模型，也不适合当下的房地产企业。以老旧小区改造为例，通过改造公共空间，改造管网，改造市政市容，带来了老百姓生活品质的提高，同时也带来了房屋增值收益。但这个收益是投资方拿不到的，这个行为就注定是“公益行为”。老旧社区改造的核心还是政府责任。对于城市更新领域的其他业务类型来说，道理是同样的。资金规模要大，资金周期要长，利息要够低。作为民企，在获取项目、引入合作方，甚至发REITs等方面，都比国企有一定的劣势。从这个意义上说，至少在现阶段，更注重社会效益的“国资”肯定是城市更新领域的一个主体。尽管国企、央企可以做到“无限QE”，然而单纯投入、不计收益，对于整个市场的良性发展来说，是不利的，城市更新赛道需要民企参与其中。

经过近些年的探索，以及政策层面的加持，城市更新领域的商业模式也渐渐清晰。

一方面，部分投资方可通过“做公益”获得小区物业运营权，或通过规模的积累实现融资上市，从而平衡收益。

另一方面，房地产企业可以先从投入少的物业管理、城市服务领域做起。城市更新“三分靠建，七分靠管”，后期的运营服务也同样重要。去年，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》全面规范和改进住宅物业管理工作。2020年，物管行业呈现逆势爆发态势，特殊的市场环境给物管行业的发展机遇与挑战并存。从规范物企和行业的角度来看，行业发展监管加强，长久利好物业发展。随着物业服务的边界不断扩大，物企纷纷将目光投向更为广阔的城市服务，由此不少企业选择与当地国企合作，一方提供物业服务，一方牵线招揽业务。

随着中国经济发展进入新阶段，中国房地产在发生格局变化——从发展模式到政策环境、以及产业定位都在发生新的变化和更替。政策转向和环境改变将形成新的城镇化发展趋势。房地产行业的转型需要适应这一新趋势，重新予以定位。