历史首次明确：“房地产市场供求关系发生重大变化”

7月24日，中央政治局经济工作会议重磅消息出来了，亿万民众关注的房地产，中央是如何判断的呢？

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和 “ 平急两用 ” 公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

其他的话其实经济工作会议提及多次，那么最大的不同是什么？

首先：“房地产市场供求关系发生重大变化”。

什么意思？以前，房地产市场持续火爆，一房难求、房价畸高，特别是一二线城市多次调控、加码限购，典型的卖方市场；而今，房地产持续低迷、除了一线城市以及城市核心地段，房价普遍下行，房主忧心忡忡，要么割肉止损，要么赔钱苦撑，买主要么抄底优质房源、要么继续观望等待，典型的买房市场。

中央判断，房地产市场已经由卖方市场转为买方市场，每个人都要看清形势，做好准备！当然这也意味着政策会再次升级宽松。

经济工作会议对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”

2023年第4期《求是》杂志发表领导人2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》，文中明确指出要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。

这就意味这之前央行领导提及的：过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。很快会落地。

其次：未提房住不炒。

“风险防控”，已经成为今年房地产工作的重中之重，2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场景气程度持续走弱，房企债务风险明显加剧。与此同时，各地频发“停工断贷潮”，也进一步打压市场信心。一旦上述风险向金融、社会等领域传导，后果则不堪设想。

2016年中央经济工作会议上，“房住不炒”的说法首次被提出。此后数年，这一简单明了的表述，一直是房地产调控工作的根本遵循，并接连出现在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《报告》中。

没有明确提及房住不炒不意味政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。

第三：整体房地产全面降温

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

6月是最近2019年来连续4年最低值。当下出台政策的城市政策边缘效应降低，而一线城市目前基本没有宽松政策。

1：政策的影响退烧，随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

2：2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后， 市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。前期积压需求释放后，市场新增需求减少。2-3月房价上涨后，二季度购房者再次观望。

3：人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，5-6月份是每年小阳春后的学区房需求减少月份，从二手住宅看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。市场整体出现了明显的倒春寒。

4:6月份再次出现部分房企暴雷，包括建业等企业债务危机持续，使得购房者购房意愿降低。北方天气过热也影响了看房等消费活动。

房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一二线开始，整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。

从房地产市场看，2022年来系列稳楼市政策主要出现在二线及以下城市，一线城市改善需求为主，受制于二套房首付成数高等影响，很难入市，经济工作会议明确了房地产市场需要稳定，预期会出现针对一二线城市的稳定政策，包括最近针对重大特大城市的城中村改造等利好政策可能会陆续出台。

针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行内容。现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了！

简单的总结一下，如果最近出台认房不认贷，那么市场肯定会明显企稳上行，如果最近不出认房不认贷，买房就要谨慎了！

是打开一线城市房地产政策工具箱的时候了！